ตลาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวสะสม 8 เดือนปี 2566 โครงการใหม่ หน่วยเปิดตัวลดลง 11% (YoY) แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น

Team : Research and Development

Contact : se.somluck@lpn.co.th ,ug.phailin@lpn.co.th, an.pornthip@lpn.co.th

“แอล ดับเบิลยู เอส” สรุปตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยเปิดตัวสะสม 8 เดือนแรก(มกราคม-สิงหาคม) ปี 2566 ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยมีโครงการเปิดตัวน้อยลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ลดลง 11% (YoY) แต่มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 12% (YoY) เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นการเปิดตัวในระดับพรีเมี่ยมที่มีกำลังซื้อสูง

ฝ่ายวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 พบว่า ในช่วง 8 เดือนแรก (มกราคม-สิงหาคม) ของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 258 โครงการ มีจำนวนหน่วยเปิดตัวลดลง 11% โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ทั้งสิ้น 60,641 หน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 234 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 67,806 หน่วย ผลมาจากผู้ประกอบการยังคงเฝ้าระวังสถานการณ์ ทั้งด้านแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่มีอัตราการเติบโตต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ในช่วงไตรมาสสองของปีที่ 1.8% ทำให้มีการปรับประมาณการณ์อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทย จาก 3-3.6% มาอยู่ที่ 2.7%-3% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นและอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่ที่อัตราไม่เกิน 35% ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 12% มีโดยมูลค่ารวมทั้งสิ้น 289,660 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 259,521 ล้านบาท

Source : LWS

โดยเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 เป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยใหม่ทั้งสิ้น 56 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 29,601 หน่วย มูลค่า 81,457 ล้านบาท ลดลง 22%(YoY) 13%(YoY) และ 11%(YoY) ตามลำดับ จากหน่วยเปิดตัวในปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 64 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวที่ 37,931 หน่วย มูลค่า 93,963 ล้านบาท และเมื่อเทียบกับราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2566 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.75 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 11.33% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 จากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 2.47 ล้านบาท โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 29% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 31% สำหรับการเปิดตัวอาคารชุดสูงสุดในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยในย่านบางขัน-รังสิต ใกล้กับมหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งขายได้ดีในกลุ่มนักลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าและเก็งกำไร

Source : LWS

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการในกลุ่มบ้านพักอาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สะสม ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 มีจำนวน 142 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 27,137 หน่วย หน่วยเปิดตัวเพิ่มขึ้น 0.35% (YoY) เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 129 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 27,040 หน่วย ในส่วนของมูลค่าเปิดตัวโครงการ 8 เดือนแรกปี 2566 มีมูลค่า 113,716 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.32% (YoY) เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีมูลค่า 106,956 ล้านบาท มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 8% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันปี 2565 ที่มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12% ขณะที่ทาวน์เฮาส์ เปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งราคากับประเภทบ้านแฝด โดยอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 7% มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเล รังสิต-นครนายก บ้านแฝดเปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเล บางใหญ่-กาญจนาภิเษกและปิ่นเกล้า โดยมีอัตราขายได้ ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 9% และบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท โดยทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดได้แก่ ราชพฤกษ์ 346 มีอัตราการขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 9% สำหรับราคาบ้านพักอาศัยขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.71 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 โดยราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 21% จากราคาเฉลี่ยที่ 5.54 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565

Source : LWS

สำหรับโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมที่ระดับราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย มีการเปิดตัวสะสมในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 จำนวน 60 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 3,903 หน่วย เพิ่มขึ้น 25%(YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ที่มีการเปิดตัว 41 โครงการ มีการเปิดตัวจำนวน 2,835 หน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 62% รวม 94,487 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565 ที่มีมูลค่า 58,582 ล้านบาทเป็นสาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้น นอกจากนี้จำนวนและมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 21.6 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 18.68% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 18.2 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงเดียวกันปี 2565 โดยเปิดตัวโครงการใหม่เป็นรูปแบบบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 96% มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 12% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่ 18% และทำเลโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมเปิดตัวมากที่สุดในทำเลพระราม 5 - ราชพฤกษ์ มีการเปิดตัวในระดับราคา 20 ล้านบาทมากขึ้น ผลมาจากที่ดินในเมืองมีจำกัดและมีราคาที่ดินที่สูงขึ้น

Source : LWS

ในขณะที่แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปี มีแนวโน้มที่จะมีการเปิดตัวโครงการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวเนื่องจากมีปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงมีแนวโน้มทรงตัวในระดับสูง ในขณะที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อโดยมีอัตราการอนุมัติสินเชื่อต่ำกว่า 40% ซึ่งเป็นผลมาจากภาระหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(Non Performing Loans: NPLs) ในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงถึง 3.13% เมื่อเทียบกับหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในกลุ่มสินเชื่ออุปโภคบริโภค โดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ 2.7% ราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง