ตลาดอสังหาฯ 7 เดือนแรกปี 2566 โครงการใหม่เปิดตัวลดลง 8% (YoY) แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 17% (YoY)

Team : Research Development

Contact : se.somluck@lpn.co.th ,ug.phailin@lpn.co.th, an.pornthip@lpn.co.th

ในช่วง 7 เดือนแรกปี 2566 ความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ทำให้จำนวนหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 8% (YoY) โดยเน้นการเปิดตัวโครงการในระดับพรีเมี่ยม จึงทำให้มูลค่าการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 17% (YoY)

รายงานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สะสม 7 เดือนแรกของปี 2566 (มกราคม-กรกฎาคม) มีการเปิดตัวทั้งสิ้น 220 โครงการ มีจำนวนหน่วยลดลง 8% โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ทั้งสิ้น 53,791 หน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 208 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 58,166 หน่วย ผลมาจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกมาตรการผ่อนคลายอัตราการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์หรือ Loan to Value (LTV) ผนวกกับอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ผนวกกับความไม่แน่นอนทางการเมืองภายหลังการเลือกตั้ง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการเปิดตัวใหม่ในช่วง 7 เดือนแรกของปี อย่างไรก็ตามกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทยังคงเติบโตต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่เร่งเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยที่ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ทำให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 17% มีโดยมูลค่ารวมทั้งสิ้น 251,351 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ที่มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 215,627 ล้านบาท

Source : LWS

จากผลการสำรวจของ “แอล ดับเบิล ยู เอส” พบว่า ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ลดลงเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 52 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัว 27,252 หน่วย มูลค่า 75,782 ล้านบาท ลดลง 23%(YoY) 18%(YoY) และ 11% (YoY) ตามลำดับ จากหน่วยเปิดตัวในปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 64 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวที่ 33,363 หน่วย มูลค่า 85,610 ล้านบาท และเมื่อเทียบกับราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2566 มีราคาขายเพิ่มขึ้น 8% จากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.7 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 จากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 2.5 ล้านบาท โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 29% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 31% สำหรับการเปิดตัวอาคารชุดสูงสุดในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยในย่านบางขัน-รังสิต ใกล้กับมหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งขายได้ดีในกลุ่มนักลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าและเก็งกำไร

Source : LWS

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการในกลุ่มบ้านพักอาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สะสม 7 เดือนปี 2566 มีจำนวน 168 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 26,539 หน่วย การเปิดตัวเพิ่มขึ้น 16% (YoY) 7%(YoY) ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนโครงการ 144 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัวอยู่ที่ 24,729 หน่วย ในส่วนของมูลค่าเปิดตัวโครงการ 7 เดือนแรกปี 2566 มีมูลค่า 175,569 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 35% (YoY) เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีมูลค่า 129,707 ล้านบาท มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 7% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันปี 2565 ที่มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12% ขณะที่ทาวน์เฮาส์ เปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 6% มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเล รังสิต-คลองหลวง บ้านแฝดเปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเล บางใหญ่-กาญจนาภิเษกและปิ่นเกล้า โดยมีอัตราขายได้ ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 8% และบ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท โดยทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดได้แก่ บางบัวทอง ราชพฤกษ์ มีอัตราการขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 9% สำหรับราคาบ้านพักอาศัยขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.62 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 โดยราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 26% จากราคาเฉลี่ยที่ 5.24 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 2565

Source : LWS

Source : LWS

สำหรับโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมที่ระดับราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วยในเดือนกรกฎาคม มีการเปิดตัวจำนวน 53 โครงการ จำนวนหน่วยเปิดตัว 3,418 หน่วย เพิ่มขึ้น 37%(YoY) เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ที่มีการเปิดตัว 35 โครงการ มีการเปิดตัวจำนวน 2,488 หน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 83% รวม 81,332 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565 ที่มีมูลค่า 43,553 ล้านบาทเป็นสาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้น นอกจากนี้จำนวนและมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาขายเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 23.43 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้น 29.23% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 18.13 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงเดียวกันปี 2565 โดยเปิดตัวโครงการใหม่เป็นรูปแบบบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 98% มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 11% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าที่ 16% และทำเลโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมเปิดตัวมากที่สุดในทําเลสรงประภา-ดอนเมือง ขายได้ดีในระดับราคา 20-40 ล้านบาท

Source : LWS

จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 แอล ดับเบิลยู เอส พบว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ตัดสินใจ ชะลอการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัย และเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่มีระดับราคาสูงเพิ่มขึ้น เพื่อแก้ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่มีอัตราส่วนที่สูงมากในปัจจุบัน มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อเฉลี่ยเพียง 29.9% ในขณะที่กลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท เป็นตลาดที่มีอัตราการปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำที่สุด ทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมีจำนวนการเปิดตัวโครงการที่ลดลง แต่มูลค่าโครงการที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565

จากการสำรวจพบว่า เศรษฐกิจไทยช่วง 7 เดือนแรกของปี 2566 สภาพัฒน์ปรับประมาณการณ์ของเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ที่มีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 2.5%- 3% จากเดิมที่ 3.7% ซึ่งเป็นผลมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจในไตรมาสสองของปี 2566 เติบโตเพียง 1.8% ผลจากการบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนชะลอตัว ในขณะที่อัตราการว่างงานปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 1.06% จาก 1.05% ณ ไตรมาสแรกของปี 2566 ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อในเดือนกรกฎาคม 2566 ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 0.38% ทำให้อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ย 7 เดือนอยู่ที่ 2.19% ผลมาจากการปรับตัวของราคาอาหารสำเร็จรูปที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนมิถุนายน แต่ราคาน้ำมันเชื้อเพลิงและราคาอาหารยังปรับตัวลดลง ทำให้กระทรวงพานิชย์ได้ปรับเป้าหมายเงินเฟ้อทั้งปี 2566 ลดลงมาอยู่ที่ 1-2% ในส่วนดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเดือนกรกฎาคม ปรับตัวลดลง 0.5%(YoY) ส่งผลดีต่อต้นทุนในการก่อสร้างโครงการถูกลง

Source : LWS

อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบเชิงลบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ จากความไม่แน่นอนทางการเมืองและการจัดตั้งรัฐบาลที่ล่าช้า ภาระหนี้ครัวเรือนยังคงทรงตัวในระดับสูงท่ามกลางการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย อยู่ที่ 2.25% ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค เดือนกรกฎาคม ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง อยู่ที่ 53.3% ประกอบกับหนี้เสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในไตรมาสสองของปี 2566 ส่งผลให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มูลค่าการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาสสองปรับตัวลดลง 13.7% (YoY) แต่เพิ่มขึ้น 10.50% (QoQ) โดยบ้านพักอาศัยได้รับการอนุมัติสินเชื่อสูงสุดคิดเป็นสัดส่วน 60% เมื่อเทียบกับการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์วางแผนการเปิดตัวบ้านพักอาศัยเพิ่มมากขึ้น และจากการปรับตัวอัตราดอกเบี้ยต่อเนื่องและคาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นอีก 0.25%-0.50% ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของภาคเอกชนที่สูงขึ้นส่งผลให้ต้นทุนการเงินปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 0.5%-1% ทำให้ภาคธุรกิจหันมาออกหุ้นกู้เพิ่มขึ้น เพื่อลดต้นทุนจากการกู้เงินจากสถาบันการเงิน