ตลาดอสังหาฯ 7 เดือนแรก 67 ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวโครงการ

Team : Research and Development

Contact : se.somluck@lpn.co.th ,ug.phailin@lpn.co.th, an.pornthip@lpn.co.th

“แอล ดับเบิล ยู เอส” ระบุตลาดอสังหาริมทรัพย์พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฏาคม) ปี 2567 มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 35%(YoY) และ 12%(YoY)  ตามลำดับ เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ ตามภาวะเศรษฐกิจ และ กำลังซื้อที่ชะลอตัว

บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) ระบุการเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลสะสมในช่วง 7 เดือนแรก (มกราคม-กรกฎาคม) ปี 2567 ปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัว เป็นผลจากการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และ อาคารชุดพักอาศัยลดลง ถึงแม้จะมีการเปิดตัวบ้านพักอาศัยระดับ พรีเมี่ยมมากขึ้น ก็ตาม

Source : LWS

โดยในเดือน มกราคม-กรกฎาคม 2567 มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล รวมทั้งสิ้น 204 โครงการ เป็นจำนวน 35,100 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 221,865 ล้านบาท  ลดลง 35% และ 12% ตามลำดับ  เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในระยะเดียวกันของปี 66 ซึ่งมีหน่วยเปิดตัว 53,791 หน่วย และมูลค่า 251,803 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 16% ลดลดจากอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 18%  ในช่วงเดียวกันของปี 2566           

โดยแบ่งเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่อาคารชุดพักอาศัย ในเดือน มกราคม-กรกฎาคม 2567 มีจำนวน 36 โครงการ คิดเป็นจำนวนเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 13,868 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัว 54,330 ล้านบาท  ลดลง 49% และ  ลดลง 28% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวและมูลค่าเปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 66 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่  27,252 หน่วย และมูลค่า 75,782 ล้านบาท ตามลำดับ  โดยมีอัตราการขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัว 27% ลดลงจากระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยที่  29% โดยที่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.92 ล้านบาท สูงขึ้น 41% จากในระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.78 ล้านบาทต่อหน่วย โดยทำเลที่มีการเปิดตัวมากสะสมสูงสุดได้แก่ ทำเลบึงกุ่ม และ มีอัตราการขายเฉลี่ยดีที่สุดใน ทำเลสุขุมวิท

Source : LWS

ในส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ ในกลุ่มบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในเดือน มกราคม-กรกฎาคม 2567 มีจำนวน 105 โครงการ ทั้งหมด 17,148 หน่วย  และ มีมูลค่าเปิดตัว 76,042 ล้านบาท ลดลง 26% และ ลดลง 19% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัว 23,121 หน่วยและมูลค่า 94,237 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยเปิดตัว 8% เพิ่มขึ้นจากระยะเดียวกันของปี 2566 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ยเปิดตัว 7% โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 4.43 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 9% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 4.08 ล้านบาทต่อหน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2566 และเปิดตัวสะสมสูงสุดในทำเลสมุทรสาครและขายดีที่สุดในทำเลเพชรเกษม โดยขายได้ดีในประเภททาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท

Source : LWS

ส่วนการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท มีจำนวน 63 โครงการ คิดเป็นจำนวนเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 4,084 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัว 91,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20% และ 12% ตามลำดับ  เมื่อเทียบกับจำนวนและมูลค่า เปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีจำนวน 3,418 หน่วย และมูลค่าการเปิดตัวที่  81,332 ล้านบาท ตามลำดับ โดยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 23.0 ล้านบาท และ 15.7 ล้านบาท ตามลำดับ ลดลง 3% และ 27% ในระยะเดียวกันของปี 2566  และ มีอัตราการขายได้เฉลี่ย 9% และ 6% ตามลำดับ ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 17.8 ล้านบาท ลดลง 38% จากปี 2566 แต่มีอัตราการขายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 19% จาก 6% ในปี 2566  โดยทำเลเปิดตัวสะสมและขายดีสูงสุดคือทำเลวัชรพล ในระดับราคา 10-20 ล้านบาท

Source : LWS

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่กระทบภาคอสังหาในช่วง 7 เดือนแรก ยังคงเป็นในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 91.4% อัตราเงินเฟ้อในเดือนกรกฎาคมที่เพิ่มขึ้น 0.83% เมื่อเทียบกับปี 2566 ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 75% ส่งผลให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก ลดลง  -9.4% เมื่อเทียบกับปี 2566 รวมถึงสถานการณ์ความขัดแย้งทางการเมือง ซึ่งจะกระทบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจล่าช้าจากเดิม จากปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งบ้านพักอาศัยและอาคารชุด แต่จะเน้นเปิดเฉพาะโครงการบ้านระดับพรีเมี่ยมและเร่งระบายสินค้าคงเหลือให้เร็วที่สุด

ในขณะที่ผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ทั้ง 40 บริษัท พบว่า  รายได้รวมและกำไรสุทธิ ของ 40  บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ครึ่งปีแรก  2567 มีมูลค่ารวม 154,767.62 ล้านบาท  และกำไรสุทธิที่ 13,322.01 ล้านบาท ลดลง 0.08% และ 23.33 % ตามลำดับ เมื่อเทียบกับรายได้รวม และกำไรสุทธิ ของ 40 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในครึ่งปีแรก 2566 ที่มีมูลค่ารวม  154,894.87  ล้านบาท และกำไรสุทธิรวม 17,376.28  ล้านบาท

โดยมีความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ยของทั้ง 40 บริษัท ในครึ่งปีแรก 2567 อยู่ที่ 8.60% ดีกว่าไตรมาสแรกของปี 2567 ที่มีความสามารถในการทำกำไรที่ 7.68% แต่ลดลง จากความสามารถในการทำกำไร ที่ 11.22% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566

ขณะที่สินค้าคงเหลือ บวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 40 บริษัท ในครึ่งแรกของปี 2567 อยู่ที่ 707,738.38. ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.02% จาก  686,956.35 ล้านบาท ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งเมื่อเทียบกับรายได้ ในครึ่งแรกของปี 2567 แล้ว สินค้าคงเหลือบวกกับสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 40 บริษัท จะใช้เวลาในการขายประมาณ 27-28 เดือน ในกรณีที่ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 

โดย บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)  มีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างสูงสุดเมื่อเทียบกับทั้ง 40 บริษัท โดยมีสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ 103,970.83 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 14.69% ของสินค้าคงเหลือและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างของทั้ง 40 บริษัท

 

10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีส่วนแบ่งตลาดถึง 73.32%

เมื่อพิจารณารายได้รวมของ 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด พบว่า อยู่ที่  113,481.92 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 73.32% ของรายได้รวมทั้ง 40 บริษัท ขณะที่กำไรสุทธิของบริษัท 10 อันดับแรกที่มีกำไรสูงสุดมีมูลค่ารวม 14,213.78 ล้านบาท สูงกว่ากำไรสุทธิรวมของ 40 บริษัท เนื่องจาก มีบริษัทที่ ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 15 บริษัทจาก 40 บริษัท ฉุดให้กำไรสุทธิรวมของทั้ง 40 บริษัท ต่ำกว่าของ 10 บริษัทที่มีกำไรสูงสุด

โดยบริษัทที่มีรายได้และกำไรสูงสุด 3 อันดับแรกได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน) และ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน)