5 ประเด็นหลักที่ต้องรู้ ในการขายห้องชุดให้ต่างชาติ

Author : Service Development Center

Contract : llusaporn@lpn.co.th

ถึงแม้นโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่เพิ่มกำลังซื้อของชาวต่างชาติจะยังไม่มีผลบังคับใช้ก็ตาม แต่ปัจจุบัน สัดส่วนการถือครองที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดของชาวต่างชาติ ยังอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่า 49% ตามกฏหมายกำหนด จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะกระตุ้นกำลังซื้อจากต่างชาติ 

Source : LWS

โดยต้องคำนึงถึงข้อกฎหมายในปัจจุบัน เพื่อที่จะสื่อสารและทำความเข้าใจกับชาวต่างชาติในสิทธิประโยชน์ที่จะได้จากการถือครองอาคารชุดในประเทศไทย โดยมี 5 ประเด็นหลักที่ต้องให้ความสำคัญได้แก่

1. ข้อจำกัดในการถือครอง

วัตถุประสงค์เพื่อรักษาสัดส่วนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศให้อยู่ในมือของคนไทยส่วนใหญ่ และเพื่อควบคุมการลงทุนของคนต่างด้าวในอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศไทย อ้างอิงพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา19  ชาวต่างชาติสามารถถือครองอาคารชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการนั้น ๆ ส่วนที่เหลือจะต้องเป็นของคนไทย หากสัดส่วนการถือครองของคนต่างชาติในโครงการถึง 49% แล้ว คนต่างชาติจะไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในโครงการนั้นได้อีก ซึ่งการตรวจสอบสัดส่วนการถือครองของคนต่างชาติ ตรวจสอบจากนิติบุคคลอาคารชุดโครงการ สอบถามสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบดูแลพื้นที่โครงการ กรณีที่โครงการยังอยู่ระหว่างการพัฒนาหรือเพิ่งเปิดขายสามารถติดต่อผู้พัฒนาโครงการ หรือการใช้บริการจากทนายความหรือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์

2. แหล่งที่มาของเงินทุน

คนต่างด้าวต้องใช้เงินทุนที่นำเข้ามาจากต่างประเทศในการซื้ออาคารชุด และเงินดังกล่าวจะต้องถูกแปลงเป็นเงินบาทผ่านธนาคารพาณิชย์ในประเทศไทย โดยธนาคารจะออกหนังสือรับรองการนำเงินเข้าประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form) ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญในการโอนกรรมสิทธิ์

3. ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งต้องมีเอกสารครบถ้วน ได้แก่ หนังสือเดินทางของคนต่างด้าว, หนังสือรับรองการนำเงินเข้าประเทศ, สัญญาซื้อขาย และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี ลงนามเอกสารร่วมกันทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และสำนักงานที่ดินจะออกหนังสือรับรองการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ ซึ่งค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยทั่วไปคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า)  ภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (หากถือครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได

4. การขอใบรับรองการถือครอง

คนต่างด้าวจำเป็นต้องขอใบรับรองการถือครองจากสำนักงานที่ดิน เพื่อยืนยันว่าการซื้อขายเป็นไปตามกฎหมาย รวมถึงการนำเงินเข้าประเทศอย่างถูกต้องโดยมีธนาคารพาณิชย์ออกหนังสือรับรองการนำเงินเข้าประเทศ

5. กฎหมายและข้อบังคับอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง อาทิ กฏหมายการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542

นอกจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่กำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับการถือครองอาคารชุดโดยคนต่างด้าวแล้ว ยังมีพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวพ.ศ.2542 แม้ว่าอาคารชุดไม่ถือเป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมโดยตรงภายใต้กฎหมายนี้ แต่ในบางกรณีที่คนต่างด้าวเข้ามาทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในไทย กฎหมายนี้กำหนดเงื่อนไขและข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจเพื่อป้องกันไม่ให้คนต่างด้าวเข้ามาครอบครองทรัพย์สินในประเทศอย่างไม่เป็นธรรม

ข้อบังคับท้องถิ่นในบางพื้นที่อาจมีข้อบังคับเพิ่มเติมจากกฎหมายหลัก เช่น การจำกัดการถือครองอาคารชุดในบางเขตพื้นที่ หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับการพัฒนาและการใช้ประโยชน์จากที่ดินและอาคารชุด เป็นต้น 

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในไตรมาสที่ 1 ปี 2567 มีจำนวนทั้งหมด 173,007 ตารางเมตร จากพื้นที่การโอนทั้งหมด 818,489 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 21.13% ซึ่งเพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและถ้าหากเทียบกับช่วงเดียวกันเมื่อ 2 ปีก่อน (ปี 2565) พบว่าพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ใน ปี 2567 จะเพิ่มขึ้นถึง 78.30% 

โดยสัญชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมากที่สุดคือ จีน คิดเป็น 40.5% รองลงมาเป็น เมียนมา 10.0% รัสเซีย 7.5% และยังพบว่าทำเลที่คนจีนนิยมซื้อลงทุนมากที่สุดตามลำดับคือ พัทยา-ชลบุรี คิดเป็น 46% รองลงมาเป็นเชียงใหม่ 32% และภูเก็ต 29.4% 

ในส่วนของกรุงเทพฯคิดเป็น 14.4% จากข้อมูลที่กล่าวมานี้สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของชาวต่างชาติในการถือครองกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดในเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยว แต่อย่างไรก็ตามเมื่อเปรียบเทียบกับสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศในปัจจุบันยังอยู่เพียง 21.13% เท่านั้น จึงมีช่องว่างและโอกาสในการขยายการลงทุนอสังหาฯ จากชาวต่างชาติ เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ ภายในประเทศให้มีอัตราการเติบโตทดแทนกับกำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลง